Si vous souhaitez réaliser un investissement immobilier pour une mise en location nue et pour réduire votre impôt sur le revenu, vous disposez de plusieurs solutions, dont la loi Pinel classique, la loi Pinel Plus ou encore l’achat en nue-propriété – qui est encore assez méconnu. Quels sont les avantages et les inconvénients pour chacune de ces options ?
Pinel et Pinel Plus : un taux de réduction basé sur le montant total de l’acquisition
Les avantages :
Le Pinel et le Pinel Plus se distinguent par leur flexibilité par rapport à votre engagement : vous avez le choix entre 6 ans, 9 ans ou 12 ans. Compte tenu de ce paramètre, voici les taux de défiscalisation préalablement fixés par la loi :
- Loi Pinel classique 2023 : 10.5%, 15% et 17.5%
- Loi Pinel classique 2024 : 9%, 12% et 14%
- Loi Pinel Plus : 12%, 18% et 21%
Vous percevez des loyers immédiats pendant toute la période de mise en location, tout en étant pleinement propriétaire du bien. La période d'engagement est d’ailleurs temporaire, avec la possibilité d’investir sur 6 ans, puis de renouveler sur 3 années supplémentaires en fonction de votre situation fiscale. Au dénouement de la période d’engagement, vous gérez le bien selon vos propres convenances, c’est-à-dire sans les contraintes imposées par la loi.
L’immobilier Pinel doit avoir été construit dans une commune à forte tension locative, ce qui garantit un taux d’occupation élevé à longueur d’année.
Les inconvénients :
- un coût d’acquisition assez élevé : vous devez en effet réaliser votre achat immobilier auprès d’un promoteur, et ce n’est pas seulement le bien dont vous faites l’acquisition, mais aussi le programme Pinel qui l’accompagne. Rappelons que le promoteur construit un immeuble neuf destiné à usage de logement social. Vous achetez un appartement au sein de celui-ci
- les loyers sont réglementés : vous ne pouvez les fixer librement, car devez vous respecter les plafonds déterminés par la loi
- vous choisissez une commune éligible pour profiter du Pinel et du Pinel Plus : celle-ci doit être située en zone A Bis, A ou B1
Achat en nue-propriété : des avantages à la fois d’ordre financier et fiscal
Acheter en nue-propriété implique la mise en place du montage de démembrement et l’intervention de deux associés : le nu-propriétaire et l’usufruitier.
Les avantages :
- le choix de la période du démembrement : vous et votre associé mettez en place, d’un commun accord, les dispositions relatives à la durée du démembrement
- un prix d’achat décoté : c’est en fonction de la durée du démembrement que la décote s’applique, et celle-ci peut atteindre jusqu’à 35% du prix initial. En clair, vous profitez d’un important avantage d’ordre financier
- l’exonération d’impôt foncier, puisque vous êtes privé de revenus locatifs, tandis que vous possédez déjà les murs du bien
- l’exonération d’impôt sur la fortune immobilière (IFI) pendant la durée du démembrement. C’est l’usufruitier qui endosse cette charge
- vous devenez pleinement propriétaire du bien à l’expiration du démembrement et ce, sans frais ni autres formalités
Les inconvénients : vous ne percevez pas de loyer pendant toute la période du démembrement. C’est l’usufruitier qui touche les revenus locatifs. Cette option n’est donc pas faite pour vous si vous souhaitez encaisser des revenus immédiats pour augmenter votre pouvoir d’achat ou pour épargner. En revanche, une fois que vous aurez reconstitué la pleine propriété grâce à la récupération de l’usufruit, vous commencez alors à jouir des fruits de la mise en location.
C’est l’achat en nue-propriété qui est la plus intéressante si vous souhaitez détenir le bien à terme, puisque l’usufruit s’éteint à la fin du démembrement. L’usufruit est d’ailleurs le plus souvent réservé aux personnes morales à durée de vie limitée.
