Pour réduire votre impôt sur le revenu en vous servant de l’immobilier, la location meublée non professionnelle (LMNP), qui est un statut fiscal, se révèle potentiellement rentable. Deux types de résidences avec services se démarquent du lot : les résidences étudiantes et les résidences seniors. Cet investissement est ouvert à tous, aux professionnels comme aux particuliers. Cependant, lequel est le plus intéressant et quels seraient les conseils à retenir d’un conseiller en patrimoine ?
Rappel des caractéristiques de la LMNP
La LMNP est un statut fiscal qui s'applique aussi bien pour un investissement dans le neuf que dans l’ancien. Ce dispositif a pour avantage sa grande flexibilité, par exemple en ce qu’il s’agit du choix de la durée de l’exploitation, des termes du bail, de même que de l’emplacement. Les recettes locatives sont imposées comme des BIC (Bénéfices industriels et commerciaux), tandis que le contrat est un bail commercial. En effet, la LMNP est une activité commerciale.
Parmi les autres atouts de ce statut : une très intéressante défiscalisation issue de la déductibilité des charges et des amortissements. De même, en cas d’achat dans le neuf, la TVA de 20% est récupérable.
Rappelons que la LMNP exploite avant tout de la pierre et qu’elle génère des loyers passifs, en plus de vous permettre de vous constituer un patrimoine immobilier. De plus, les marchés sont en perpétuel essor.
Les avantages et les inconvénients de l’investissement en résidence avec services
Les résidences avec services sont pilotées par leur gestionnaire, ce qui décharge l’investisseur de la charge locative pouvant être chronophage. Elles donnent accès aux particuliers à une autre dimension de l’investissement immobilier, puisque ces résidences proposent des atouts qui font un véritable plus comparés à ceux des locations classiques.
La rentabilité est potentiellement élevée grâce à la demande locative forte et aux loyers plus élevés. Le risque de vacance locative est faible du fait de la forte demande, tandis que les logements sont loués rapidement. C’est le cas des résidences seniors et étudiantes. Quant aux résidences d’affaires et de tourisme, dont nous ne parlerons pas dans cet article, leur demande locative et leur taux de remplissage sont plutôt fonction des cycles.
En bref, les résidences avec services sont ainsi d’excellents actifs de diversification de patrimoine.
Cependant, le coût de l'acquisition est conséquent, et ce type d’investissement se révèle assez illiquide du fait qu’il s’agit de revendre un lot et non de l’immobilier. Ce lot se constitue de la résidence proprement dite, mobiliers et équipements inclus, et aussi du gestionnaire et du bail commercial qui sont les autres éléments embarqués. Notons aussi parmi les inconvénients : l’investisseur n’a pas la mainmise sur le pilotage en ce qu’il s’agit de la gestion locative. De même, en cas de sortie d’investissement, pas de possibilité de jouir du bien comme résidence principale.
Une forte demande en résidences étudiantes
Les étudiants sont une population en constante augmentation et ont besoin de logements adaptés à leurs besoins. Le turnover locatif est important : les étudiants changent de logement fréquemment, ce qui garantit un flux de revenus régulier.
Parmi les inconvénients cependant, la demande est plutôt axée sur des studios et des T1, ce qui peut se traduire par des loyers moins élevés.
Des loyers plus élevés pour les résidences seniors
Le vieillissement de la population entraîne une demande croissante de logements pour les seniors. Ces derniers sont généralement prêts à payer des loyers plus élevés pour des logements confortables et sécurisés. Ceux-ci recherchent en effet un environnement propice au repos, à la relaxation et au bien-être, ce qu’offrent ces logements modernes. Par ailleurs, ces résidences se démarquent par leur stabilité locative, les seniors ont tendance à conserver plus longtemps leur bail.
