Vous comptez réaliser un investissement locatif immobilier et souhaitez vous lancer dans la LMNP, la location meublée non professionnelle ? Il est possible d’envisager l’indivision, d’une part, ou l’investissement classique, d’autre part, d’autant que ce statut se distingue par sa grande flexibilité.
LMNP en indivision : des coûts et des formalités allégés
Faire de la LMNP en indivision est particulièrement intéressant du fait des multiples avantages qu’elle procure. Il est question d’investir à deux ou à plusieurs, et les points forts sont les suivants :
- un coût allégé pour chacun des investisseurs qui s’associent et qui deviennent des indivisaires
- la jouissance d’un régime de plein droit qui est moins contraignant et ce, en matière de formalités
- la gestion prise en main par un gérant élu par les indivisaires, et qui endosse lui-même le statut d’associé
- la jouissance de tous les avantages fiscaux de la LMNP par les associés
- la perception de revenus locatifs qui sont déterminés sur la base des quote-parts pour chaque associé
Une convention d’indivision est rédigée et elle est authentifiée par un notaire. La durée de la convention est déterminée par les associés ; elle est généralement de 5 ans, voire de 3 ans dans certains cas, mais peut faire l’objet d’une reconduction tacite. À noter que la sortie de l’indivision n’est pas autorisée si la convention est établie pour une durée déterminée. Quant à la reconduction, elle doit être décidée à l’unanimité et ce, à l’issue d’une réunion en assemblée générale des associés. Opter pour la durée indéterminée est envisageable, avec la possibilité de demander le partage du bien à tout moment.
Il est possible de monter une société de personnes, telle que la SARL immobilière ou SARL familiale. Dans ce cas, le bien doit appartenir aux membres d’une seule et même famille, unis par des liens de sang ou d’alliance. L’autre forme de société de personnes qu’est la société civile immobilière (SCI) est plus souple certes, mais n’est pas adaptée aux locations meublées.
LMNP classique : la liberté de la prise de décision
Parmi les avantages pour cette option : les revenus locatifs sont plus conséquents puisqu’ils reviennent à un seul individu qui est le propriétaire-bailleur. Il profite aussi d’une défiscalisation plus intéressante, que ce soit par le biais du régime réel d’imposition ou du régime micro-BIC.
Autre avantage : le propriétaire bailleur est libre de prendre les décisions relatives à la gestion du bien : durée de détention, revente ou conservation, exploitation en location classique ou en colocation. Il est même libre de l’occuper en tant que résidence principale s’il le souhaite.
Parmi les inconvénients : il supporte lui-même la gestion du bien, qui peut être plus ou moins chronophage à certaines périodes. Exemple : lors de la recherche de locataires, en cas de travaux d’entretien ou de gros travaux entre deux baux. Par ailleurs, vous prenez vous-même en charge les formalités d’immatriculation et de déclaration de votre activité, qui est plus contraignante que dans le cas de la LMNP en indivision.
Afin d’échapper à ces contraintes de gestion, tout en étant soi-même propriétaire, l’investissement dans des résidences gérées peut se révéler judicieux. Il est question d’acheter une résidence avec services (exemple : résidence étudiante, senior, d’affaires ou de tourisme). La gestion est prise en main par un exploitant qui signe directement les baux avec les locataires et qui vous verse vos loyers.
Pour conclure, quel que soit votre choix, vous êtes un micro-entrepreneur en devenant loueur LMNP. Cela veut dire que vous déclarez vos revenus en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC). À noter que le rendement de la location meublée est plus intéressant que celui de la location nue, et qui est répercuté sur tous les investisseurs, quelle que soit l’option choisie (LMNP classique ou LMNP indivis).
